天津市人民政府


天津市城市房屋所有权登记办法

（1996年3月3日天津市人民政府令第65号发布）
全文

《天津市城市房屋所有权登记办法》已经市人民政府批准，现予发布施行。
第一条 为确认城市房屋所有权，加强房屋权属管理，依法保护房屋所有权人的
合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结
合本市情况，制定本办法。


第二条 凡本市行政区域内国有土地上的房屋和城镇范围内集体土地上的房屋，
其所有权的取得、转移、变更、注销及抵押他项权利设定，均应遵守本办法。


第三条 天津市房地产管理局是本市房屋所有权登记发证的行政主管机关。区、
县房地产管理局是本行政辖区内房屋所有权的登记、审核和权属证书的填发机关。
外国和港、澳、台地区的自然人、法人、其他组织及其投资的单位的房屋和有必
要由天津市房地产管理局直接受理的房屋，其所有权登记、审核和权属证书的填发工
作由天津市房地产管理局直接办理。


第四条 房屋所有人必须向房屋所有权登记机关申请办理房屋所有权登记。房屋
所有权登记机关经审查核准，向房屋所有人颁发《房屋所有权证》。
共有房屋的共有人必须共同向房屋所有权登记机关申请办理房屋所有权登记。房
屋所有权登记机关经审查核准，向房屋共有人颁发《房屋所有权证》和《房屋共有权
证》。《房屋所有权证》由共有人中占有份额最大的持有；共有人占有份额均等的，
由共有人协商议定收执人。其他房屋共有人发给《房屋共有权证》。


第五条 《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权人合法权益的法律凭证，
由发证机关和填发机关盖章后生效。
《房屋所有权证》由天津市房地产管理局统一印制，任何单位或个人均不得翻印
、涂改和伪造。


第六条 房屋所有权和该房屋占用的土地使用权实行权利主体相一致的原则。房
屋所有权转移时，该房屋占用的土地使用权应按有关规定同时转移。


第七条 新建成的房屋，当事人应自取得房屋竣工验收合格证明之日起30日内，
到房屋所有权登记机关填写房屋所有权登记申请书，并提交下列证件，申请办理房屋
所有权初始登记：
（一）申请人的身份证明（或法人资格证明）；
（二）房屋建设计划的批准文件；
（三）土地使用证件；
（四）建设工程规划许可证件；
（五）竣工验收合格证件；
（六）房屋竣工平面图。


第八条 新建房屋尚未竣工而预售期房的，房屋建成后，建设单位必须按照本办
法第七条规定，申办房屋所有权初始登记。


第九条 凡发生房屋买卖、继承、赠与、析产等转让行为的，必须办理所有权转
移登记。当事人应自转让行为发生之日起30日内，持有关证件到房屋所有权登记机关
填写申请书，办理转移登记手续。


第十条 个人购买房屋，申办转移登记时应提交《房屋所有权证》、买卖合同和
身份证明。


第十一条 单位购买房屋，申办转移登记时应提交《房屋所有权证》、买卖合同
和单位资格证明。属于本市全民所有制单位买卖的非住宅房屋，还应提交局级主管部
门的批准文件；集体所有制单位买卖非住宅房屋，应提交上级主管部门的批准文件。
属于外省市单位在津买卖房屋，还应提交该省市主管部门的批准文件。


第十二条 对继承的房屋申办转移登记时，应提交《房屋所有权证》、遗产继承
证件和身份证明。


第十三条 对受赠的房屋申办转移登记时，应提交《房屋所有权证》、赠与书和
身份证明。


第十四条 对析产的房屋申办转移登记时，应提交《房屋所有权证》、析产协议
书和当事人身份证明。


第十五条 房屋所有权人改变名称或房屋状况发生变化的，必须办理所有权变更
登记。

（一）房屋所有权人改变名称的，应自更名之日起30日内，持原《房屋所有权证
》、批准更名文件或证明材料、身份证明（或法人资格证明）到房屋所有权登记机关
填写申请书，办理变更登记手续。
（二）因翻建、改建、扩建使房屋状况发生变化的，当事人应自房屋竣工之日起
30日内，持原《房屋所有权证》、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑平面图以
及身份证明（或法人资格证明）到房屋所有权登记机关填写申请书，办理变更登记手
续。


第十六条 因倒塌、焚毁、拆除等原因致使房屋灭失的，房屋所有权人或房屋拆
除单位应自房屋灭失之日起30日内，持原《房屋所有权证》、房屋灭失的证明和有关
资料以及身份证明（或法人资格证明）到原房屋所有权登记机关办理房屋所有权注销
登记手续。


第十七条 有下列情况之一的，可以暂缓申办房屋所有权登记，但须向房屋所有
权登记机关备案：
（一）房屋权属纠纷尚未解决的；
（二）房屋所有权不清或证件不全的；
（三）主管登记机关认为其他可以暂缓登记的。
当事人应自暂缓登记的情况消失后30日内，申请办理房屋所有权登记。


第十八条 房地产抵押时，必须办理他项权登记。抵押人和抵押权人应自签订合
同之日起30日内，持《房屋所有权证》（共有房屋应同时持《房屋共有权证》）、土
地使用证、抵押合同、身份证明（或法人资格证明）到房屋所有权登记机关填写申请
书，办理他项权登记。经房屋所有权登记机关审查核准，向抵押权人颁发《房屋他项
权证》，并在抵押人持有的《房屋所有权证》中载明抵押事项。
当事人应自他项权消失之日起30日内，向原房屋所有权登记机关办理他项权注销
登记。


第十九条 申请房屋所有权登记，个人必须使用户籍姓名，不得使用化名、别名
或假名；单位必须使用全称，不得使用简称，也不得以个人名义申请登记。


第二十条 房屋所有人不能亲自办理所有权登记的，可书面委托代理人代办，委
托书须经公证机关公证。


第二十一条 无民事行为能力人或限制民事行为能力人申请房屋所有权登记，应
由其法定代理人代办。


第二十二条 房屋所有人居住在港、澳、台地区的，申请办理房屋所有权登记的
期限为6个月；居住在国外的，申请办理房屋所有权登记的期限为1年。


第二十三条 凡申请登记符合发证条件的，房屋所有权登记机关应在下列规定的
期限内核发房屋权属证书。
（一）新建初始登记，应自受理申请之日起60日内填发《房屋所有权证》；
（二）转移和变更登记，应自受理申请之日起30日内填发《房屋所有权证》；
（三）他项权登记，应自受理申请之日起7日内填发《房屋他项权证》。


第二十四条 办理房屋权属登记，申请人应按规定向房屋所有权登记机关交纳登
记费、勘丈费和证件工本费。


第二十五条 遗失《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的
，持证人应登报声明遗失。房屋所有权登记机关在遗失声明见报30日后，办理补发新
证手续。


第二十六条 对逾期申办房屋所有权登记的，每逾期一个月加征2‰的登记费。


第二十七条 对不进行他项权登记的，由房屋所有权登记机关责令其补办登记手
续，并可视情节处以5000元以下罚款，抵押双方当事人各负担50％。


第二十八条 凡未办理房屋注销登记的，对原址翻建、改建、扩建的房屋，必须
俟补办原房屋所有权注销登记手续后，方可颁发新证。


第二十九条 有下列情形之一的，由房屋所有权登记机关撤销登记或吊销房屋权
属证书，己收取的费用不予退还。
（一）申办登记隐瞒真实情况的；
（二）以假名称申请登记的；
（三）伪造、翻印、涂改、冒领房屋权属证书或伪造、涂改有关证明、证件的；
（四）人民法院对房屋权属做出判决，由房屋所有权登记机关协助执行的；
（五）其他必须撤销登记或吊销权属证书的。


第三十条 当事人利用非法手段获准房屋所有权登记造成他人损失的，应当负赔
偿责任。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


第三十一条 房屋所有权登记机关发现颁发的房屋权属证书确有失误的，应书面
通知持证人限期缴销证书。逾期不缴销的，由房屋所有权登记机关予以撤销。


第三十二条 房屋所有权登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，应当追究行
政责任。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


第三十三条 当事人对房屋所有权登记机关处罚不服的，可自接到处罚通知书之
日起15日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，
可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院
起诉。

当事人逾期不申请复议、也不提起诉讼、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定
的房屋所有权登记机关申请人民法院强制执行。


第三十四条 本办法具体应用中的问题，由天津市房地产管理局负责解释。


第三十五条 本办法自发布之日起施行。



民法基石之私法自治与我国民法

张文滨


民法作为私法，在浩瀚而悠久的历史进程中历经不断的发展演变，在不同的时期不同的社会中发挥着不可替代的重要作用。作为其理论构建之基础的理念原则——私法自治，也一直在民法的存在与发展中担纲着基石的角色，正是因为有了私法自治的支撑，才有了民法上一系列的基本理论与原则的出现。可以说，没有私法自治的理念，也就不会有民法。
一.私法自治的基本内涵
私法，是调整市民社会关系的法，它必须保障市民的自由、平等以及在市场经济中的权利和义务。自治是最能体现这一精神的方式，也是最有效率、成本最低的调整方式，所以私法自治成为市民社会对法律的必然追求。但是仅仅依靠建立在个人伦理道德基础上的自律和有限经验基础上的理性并不足以保证社会的公平、正义，所以私法自治从其产生之日起，就具有社会性。私法的价值追求就是限制国家公权力对私权的非法介入，确保平等地维护每个人的私权。由此私法自治就包含了私权神圣、身份平等、意思自由、过错责任的内容。1.私权神圣，即民事权利受到法律的特别尊重和充分保障，非依法定的程序 ， 任何人或任何机关不能予以限制或剥夺。从根本上说，这是由私权的性质决定的私权，特别是其中的人格权和财产权，关系人的社会生存和发展，是最重要的人权。如果自然人和社会团体丧失了其生存和发展的基本条件，社会的生存和发展也就无从谈起。正因为私权涉及个人和社会生存和发展的根本，对个人和社会具有极端的重要性，私权才被奉为神圣不可侵犯的权利，不仅受到民法的保护，也受到行政法刑法的保护。○1按照社会契约论，国家公权力的设立也是为了最大限度的保护私权。法律的终极目的应是维权，而且首先应是维护私权，这也决定了现代国家民事立法的价值取向应是权利本位、个人本位。2.身份平等，也即民事权利能力的平等。这种平等只是机会的平等也即一种形式上的平等。“身份平等作为理性要求，却是自罗马法到近代市民法一脉相承的理念和不灭的向往。”○2 在古罗马，奴隶和市民是不平等的； 在封建社会 ，封建市民和农奴是不可能平等的。只有商品经济比较发达的资本主义社会，“身份”逐渐被“契约”所取代，这种平等才成为可能。3.意思自由，这是私法自治的核心，基于此，私法自治在一定程度上也可称意思自治。意思自由表现为遗嘱自由、契约自由及设立团体的自由。其中最重要的是契约自由。契约自由的含义很广泛，包括缔约人有选择相对人的自由，缔约人有权决定契约内容的自由，缔约人有选择契约形式的自由，缔约人有规定违约责任的自由以及有选择纠纷解决方式的自由。“只有在自己有意识的活动过程中，那种选择行为才能被称为自由”。○3 正是私法赋予主体广泛的选择自由，就极大地激发了私法主体蕴藏的能量。从而促进整个社会的发展。当然契约自由不是绝对的无条件自由，它的内容.受法律的制约，同时也不能违反社会公共利益，契约应是当事人的真实意思表示，契约的权利、义务、责任分配应符合社会公平、正义等原则。4.过错责任，即行为人要对自己的过错行为承担责任。法律赋予和保护每个人同样的自由，同时，法律也要求每个人都同样对自己自由的行为负责。在这里有两方面的要求：一是民事主体(无行为能力人除外)都要履行自己自愿承诺的义务；二是都要对自己过失损害他人合法利益的行为承担赔偿责任，没有过失则不承担责任。行为人对其自由意志支配下的行为承担责任，这是私法自治的当然要求。私权神圣、身份平等、意思自由及过错责任构成了私法自治的本质。私法自治的各方面内容相辅相成，密不可分，共同构成了私法的基础。
二.私法自治的产生
民法的很多原则、理念以至制度都能从罗马法中找到其产生、形成的渊源，私法自治原则也不例外，它也是导源于罗马法的。但这种导源只是间接的而非直接的，换言之，罗马法孕育了私法自治原则的思想和精神，但并未提出私法自治的概念，并未将其抽象为私法原则。事实上，私法自治在产生时更准确的说法是“当事人意思自治说”（Theory of Autonomy of Parties），正式提出这一学说的是十六世纪的法国法学家查理•杜摩林。十六世纪的法国一方面仍处于封建割据状态，各省立法极不一致，习惯法仍占主要地位，而另一方面资本主义工商业有了相当的发展，尤其是地中海沿岸各港口已与南欧及亚洲、非洲的一些国家有了频繁的商业交往，因而经常发生各地习惯法在适用上的相互冲突，一地商人与国内其他地方商人、国内商人与他国商人进行商业交往或发生商业纠纷时应适用哪地、哪国法律便成为越来越突出的问题，并成为商业发展的制约因素。为了解决这一新问题，查理•杜摩林顺应形势发展的要求，提出应适用由当事人自主选择的一个法律来调整他们之间的契约关系、解决他们之间的经济纠纷，这一主张立即受到商人们的欢迎，并逐渐为整个社会所接受，后被人称之为“意思自治”学说。他认为，对于合同应适用双方当事人都愿意让该合同受其支配的那种习惯法；如果当事人没有明确选择哪个习惯法，则应推断其默示的选择法的意思。当事人可以以明示的方式选择契约的准据法，即在合同中订立法律适用条款，或在争议发生后达成选择适用某国法律解决其纠纷的协议；也可以是默示的选择，即在当事人未订立法律条款或达成法律选择协议的情况下，如果发生纠纷，由受案法院根据某种理由对当事人选择法律的意思进行推断。无论是明示的选择还是默示的选择，其遵循的主旨都是当事人意志决定论，即当事人有权依其自我意志作出自由选择，当事人的自我意志可以而且应该成为约束契约关系的准则，当事人可以而且应该对依其自我意志作出的选择负责。该学说的法律价值在于：一方面有利于当事人根据自己选择的准据法预见其法律行为的后果，维护法律关系的稳定；另一方面有利于契约争议的解决，节约交易成本。可见，私法自治原则是顺应当时经济发展需要产生的，最初目的是为了解决使用习惯法的冲突。到了1804年的《法国民法典》，则比较完整地确认了私法自治原则。法典的人法、物法和取得所有权的各种方法三编集中反映了私权神圣、私权平等、契约自治和过错责任原则。如其中的第1134条规定，私人创立的自治规范(合同)具有法的效力，用以调整当事人之间的关系并可作为判决的依据，而法律的任意性规范在自治规范面前失去其效力，无须加以适用。
三. 私法自治之价值
王利明教授在回答《中国律师》杂志记者对“民法典的内在精神是什么”的提问时说：“民法是私法，私法领域奉行的基本原理是私法自治，民事主体有权在法定的范围内根据自己的意志从事民事活动，通过法律行为构建其法律体系，那它的内在精神就是私法自治”。私法自治内在地对民法的本质进行了界定——民法是私法。基于此，民法的许多基本原则、理论与制度都应该建筑于私法自治原则之上。在民事法律的制定与实施等阶段都应该立足于私法自治的基本点，在私法领域充分实现自治性。
　追求自由是人的固有天性，也是作为现代意义上的人所必须具有的基本保障。人类社会的发展史、同时也就是自由的发展史，社会的不断进步，也就意味着人类不断地走向自由，而自由在社会中的实现过程始终离不开规则，自由表现为规则范围内的自由。私法自治思想虽然孕育于罗马法，但在很大程度上只是作为罗马法的一种理想境界而存在。因为在有皇帝和臣民、主人与奴隶、贵族与平民的等级社会中，真正实现私法自治是不可能的。在某种程度上说，在自由经济时代，“契约早已不仅仅意味着交易手段，其已经成为人类的生活方式，主宰了人们的思维模式．其作为一种信念，一种文化传统，成为现实生活中的一种实在力量。正是从这个意义上讲，使市场具有了一种与公权相对抗的功能。”○4。私法自治的意义，在于法律给个人提供一种法律上的权力手段，并以此实现个人的意思。也就是说，私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。这是私法自治的优越性所在。○5甚至可以这样说，私法自治原则不仅是近代民法的最高原则，同时也是近代资产阶级的宪法基础。私法自治原则的直接法律价值在于有利于当事人形成权利义务的预期，当事人可根据自己选择的准据法预见法律行为的后果，维护法律关系的稳定性。而且也符合经济学上的效率性原则。自主决定是调节经济过程的一种高效手段，特别是在一种竞争性经济制度中，自主决定能够将劳动和资本配置到能产生最大效益的地方去。其他的调节手段，如国家的调控措施，往往要复杂的多、缓慢得多，因此总体上产生的效益也要低得多。
四.私法自治与我国民法现状
20世纪80年代以来,我国民法已逐步确立了私权神圣、私权平等、过错责任原则。关于私权神圣，《民法通则》第1条把保障公民、法人的合法民事权益作为我国民事立法的重要目的；第5条规定“公民、法人的合法民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯”，其基本精神已与私权神圣原则相吻合；我国国家赔偿法的规定则更进一步体现了国家对私权的尊重与保护。关于私权平等，《民法通则》第3条规定：“当事人在民事活动中的地位平等”。关于过错责任，《民法通则》第106条作了全面规定。中国民法典是中国市民社会的法典，当然应当全面贯彻私法自治原则，这些方面在我国民法典的制定中都应予继受。但是，我国民法中对意思自治的规定则不尽如人意。《民法通则》第4条将意思自治表述为“自愿”原则，《合同法》第4条也把合同自由规定为“自愿订立合同的权利”，全国人大法工委公布的《民法草案》第4条同样规定：“民事主体依法自愿进行民事活动”。“自愿”二字仅有不受他人强迫的含义，包括不了意思自治的丰富内涵。自治，包含了自由、自主、自愿和自己负责，而且还有排斥国家公权力非法介入和干涉的功能，若将“自愿”简单地等同于“意思自治”，必将大大限制私法自治发挥作用的领域和空间。 我国是一个私法文化和私权理念欠缺的国家，私法自治精神仍处于比较薄弱的程度。这种状况在我国现行民法中体现明显。表现在：其一，在民事立法中，对国家所有权、集体所有权与个人所有权采用不同的保护方法；其二，一些重要的私权类型，如隐私权等至今也未明文作出规定；其三，在民事立法中带有比较明显的政治性色彩，如《民法通则》在规定自然人的内容中又同时将其等同于“公民”概念；其四，在民事立法中带有比较明显的国家干涉主义倾向而忽视私法自治的精神，如在《民法通则》中较多地使用“不得”“禁止”“必须”等强行性词语；其五，在私法立法中体现出国家管制经济色彩，通过制定一些引致条款为公权力的合法干预打开方便之门，如《民法通则》对法人的经营范围的规定、《公司法》对最低资木的规定等；其六，在私法立法中体现出强烈的国家建构主义倾向，国家总是为当事人详尽考虑，惟恐当事人不能虑及，而这种规定常常是国家替市场主体设计的必须遵循的强行性规定，如《公司法》中规定的公司章程必须记载的内容等。这些欠缺应在制定民法典中子以克服和避免。○6
五.结语
基于以上所述，本人认为，私法自治乃是民法中不可或缺的内核，是民法的一大基石。私法自治是全面贯穿于民事法律行为、民事立法、司法、守法过程中的民法基本原则，对民事活动、民事立法、司法、守法具有统率和指导作用。在民法典的起草制定过程中，应当充分考虑到民法之于私法的性质，将立法立足于私法自治的的基点之上。我们即将制定的民法典应当是一部引导市场经济主体自治、自律的法。私法的本质是民法的基本素质，这涉及到民事法律观念的变革，这是制定民法典首先要解决的问题。我们期待一部真正体现私法自治之伟大理念的民法典的出现。

注释
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○1李开国《民法总则研究》，法律出版社，2003年版，第74页
○2张俊浩《民法学原理》，中国政法大学出版社， 2000 年版，第 21 页
○3〔德〕康德《法的形而上学原理》(中译本) ，商务印书馆 1991 年版 ，第 29 页
○4单飞跃《经济法概念与范畴的解析》，中国检查出版社2002年版，第２６页
○5德迪特尔•梅迪库斯《德国民法总论》邵建东译，法律出版社2001年版，第143页　
○6李建华、许中缘《论私法自治与我国民法典》，《法制与社会发展》2003年第3期