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国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见

时间:2024-07-09 08:38:04 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9097
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国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见

国家计委


国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见
国家计委



目前,我国城镇住房出售价格过高,抑制了居民的购房需求,加上房地产盲目投资、住房布局不合理、低租金制约等因素,造成了商品住房大量空置,严重影响了住房建设的发展。为认真贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号
,以下简称《通知》)精神,切实解决目前存在的问题,扩大国内需求,促进住房建设成为国民经济发展的新的增长点,必须在改革住房供应体系、停止住房实物分配、发展住房金融服务的同时,加强和改善房地产价格调控,调整住房价格构成,保持价格合理稳定,促进住房建设的发展。

一、加强房地产价格调控,建立合理的住房价格体系
各地要按照《通知》精神,结合贯彻《中华人民共和国价格法》,加强对房地产市场价格总水平的调控,建立与住房供应新体系相适应的住房价格体系。
要以保持经济适用住房价格的稳定为重点,做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房,实行政府指导价,限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则,建立成本约束机制,促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用
住房成本费用的监控,禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下,利润控制在3%以下,并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项因素成本为基础计算。对最低收入家庭租赁由
政府或单位提供的廉租住房租金,实行政府定价。租金标准,要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定,并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家庭购买、租赁的商品住房,实行市场调节价,由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格;必要时,政府也要规定开发
企业利润限制幅度。各地要制定灵活、有力的价格政策,采取多种形式,促进空置住房的销售。
加强地价管理,降低住房建设成本。抓紧建立基准地价定期确定公布制度,以基准地价为依据调控、引导地价水平。要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划,确保行政划拨土地政策的落实,严禁将用于经济适用住房的行政划拨土地有偿转让。城区改造拆迁,对拆迁户实行拆除
房作价补偿、安置房政府定价有偿提供的办法。
二、清理整顿建设项目收费,调整住房价格构成
各地区、各部门要继续贯彻《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》(计价费〔1996〕2922号),加大清理整顿工作力度,再取消一批收费项目和降低一批收费标准,取消企业资质审查、工程竣工验收、产权审核等收费及各种押金
、保证金,合并重复的收费;整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费、降低过高的收费标准(经济适用房实行减半征收)。全面清理房地产交易环节的收费,取消各种名目的管理费、监证费,降低交易手续费等收费标准,促进房地产流通。工程监理、房地产价格评估等中介组织
的服务收费,对经济适用住房开发建设应适当减收。要加强对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用的管理,各项费用要公开标准,严格执行预算定额。建立和完善房地产开发企业负担卡制度,加强对建设项目收费的监审。
对城市基础设施配套费等较大收费项目,要进行专项治理。城市基础设施配套费,凡未开征的城市,一律不得开征;对已开征的城市,由国家计委会同财政部、建设部结合税费改革和公用事业价格改革制定治理方案。在国家治理方案出台前,各地应按照合并重复的收费项目、降低过高
的收费标准的原则,对现行收费进行整顿。规范人防建设费,对住房开发建设,按规定需要配套建设人防工程的,要坚持同步配套建设,不得收费;按规定需要同步建设,但因地质条件等原因不能同步配套建设,而必须异地建设收费的,异地建设许可条件和收费标准要从严核定。人防工程
异地建设费规范方案由国家计委会同财政部、国家人防主管部门制定。停止向住房开发建设收取用电权费。各地要坚决贯彻国务院关于停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定,住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点,要根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则
出售、出租,建设费用不得进入房价;配套建设的商业网点,未经商业主管部门批准,不得擅自改变用途;对需要实行政府定价出售、出租的商业用房,应按保本或保本微利的原则核定价格标准。
三、规范住房价格及物业管理收费行为,建立正常、良好的市场秩序
政府价格主管部门要积极指导、协助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制,监督企业销售住房实行明码标价,禁止虚假标价。对违反国家规定,乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为,要依法查处。
加强对房地产价格评估等中介组织收费行为的约束,监督中介组织按规定办法和程序开展业务及收费。禁止违反国家规定利用行政权力,强制企业和当事人接受评估及收费。
规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务,以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费,由当地价格主管部门管理,实行政府定价或政府指导价。收费标准要与物业管理的服务内容、服务深度以及当地居民经济承受能力
相适应。对普通居民住房物业管理收费标准要严格核定。物业管理企业要认真执行国家的价格政策,做好收费项目和标准及收费办法的公开工作,切实向住户提供质价相符的服务。
四、积极稳妥地推进公有住房租金改革,加快实现住房商品化
公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容,也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施,继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力,与提高职工工资相结合,提租方案要纳入价格调控计划,做好统筹安排。对超
面积住房的,超过规定标准的部分可实行高于同期现住房租金标准的差别租金;对多占住房应退未退的,实行市场租金。在调租幅度较大、超过职工承受能力时,经当地政府批准,可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。
各地要继续稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价,要与经济适用住房价相衔接,并考虑房屋的新旧程度及地段、楼层、朝向等因素合理确定。要增加公有住房出售价格的透明度,防止违反规定低价售房倾向。国家计委要会同有关部门对公有住房出售价格进行规范,促进
公有住房出售工作积极健康发展。
五、加强领导,做好房地产价格调控的各项工作
加强和改善房地产价格调控,保持价格总水平的基本稳定,是当前深化城镇住房制度改革,加快住房建设,使住房建设成为新的经济增长点的重要措施。地方各级人民政府要加强领导,统筹安排,认真组织做好深化城镇住房制度改革和加快住房建设的各项政策措施的落实工作。在政府
统一领导下,政府价格主管部门要与建设主管部门等有关部门密切配合,加强房地产价格调控制度和市场价格行为规则的建设,并针对住房价格构成中土地取得费用过高、建设项目收费过多及开发企业的成本和利润缺乏有效约束等问题制定专项治理方案,逐步调整住房价格构成。要加强对
住房价格和各项收费的监督检查,对有令不行、有禁不止,以及乱涨价、乱收费等违反价格政策的行为,要严肃查处。
各地要及时总结经验,不断完善政策措施,协调、处理好出现的新矛盾、新问题。各省、自治区、直辖市人民政府可结合本地情况制定具体实施办法,并报国家计委备案。



1998年10月7日

邮电部关于一级干线资产大修费用及研究开发费用管理办法(试行)的通知

邮电部


邮电部关于一级干线资产大修费用及研究开发费用管理办法(试行)的通知
1994年1月27日,邮电部

按照财政部新发布的财务会计制度的要求,通信业务成本费用中不再计提大修理费和新技术开发费,企业发生的固定资产修理费和研究开发费,按照实际支出,直接计入通信企业成本费用。为了保证全国邮电通信网的正常运行和全网范围内邮电新产品、新业务、新技术的开发,解决一级干线资产大修理资金及研究开发费用的资金来源,部决定对一级干线资产大修理费用及研究开发费用采取以下管理办法。
一、执行新财务会计制度后,一级干线大修项目仍由邮政总局、电信总局安排;全网性研究开发项目仍由科技司、邮政总局、电信总局安排。
二、凡由部安排在省(区、市)里的项目所发生的大修理及研究开发费用,由各省(区、市)局直接在通信业务成本和费用的相关科目列支。
三、由部安排在各省(区、市)每年一级干线资产大修项目的实际支出与各省上年末一级干线固定资产原值的4.7%乘以70%之间的差额,以及部安排在各省每年研究开发项目的费用与上年通信业务收入(不含市话业务收入)的2%乘以30%之间的差额,由财务司与各省(区、市)局三年清算一次,超出部分由部给予自有收入专项补贴。
本办法自1994年1月1日起执行。


论行政诉讼与法治国家

郑治虎


行政诉讼通常是法治国家保护公民免受强大国家机器压迫而建立的一项重要制度,同时又是法治国家得以实现的前提条件。本文试图就行政诉讼与法治国家的关系,以及如何加强和完善我国行政诉讼法展开讨论,以期为行政诉讼对建设社会主义法治国家的重要性提供一个理论依据。
一、 行政诉讼的概念及其产生原因
行政诉讼是适应现实社会迫切需要由权威、公正的司法机关对不法行政行为侵犯行政相对人合法权益予以司法救济,切实保障行政相对人合法权益的一种司法程序。行政诉讼具有多重性质:解决行政争议的制度;行政救济制度;行政责任制度;行政法制监督制度等。
其产生原因是: 行政机关是行政执法的主体,它和行政相对人在行政法律关系中的地位是不平等的。行政机关可以依靠自身的力量强制行政相对人接受和服从行政管理,而不必也无须借助行政诉讼来实现行政机关所代表的国家意志,反之行政相对人在行政法律关系中处于被管理、被支配和服从的地位,其合法权益往往易受到行政机关行政行为的侵犯。由于行政相对人在行政法律关系中处于一种从属地位,而行政机关则不仅处于支配地位,而且还拥有来自于全社会的影响力或支配力,这就使行政机关有可能凭借它所拥有的支配力或影响力,使相对人服从于行政机关的权势,因此行政相对人为维护其合法权益免受行政权的侵害,并在受到侵犯时能及时予以有效救济迫切需要由独立于行政机关之外的司法机关 ,通过公正、权威的适用法律来审理行政案件并作出相应的判决,以保障和维护行政相对人的合法权益。行政诉讼正是为了满足行政相对人的这一合法的要求,并且经过一个艰难曲折发展的过程而逐渐产生和发展起来的。
二、 法治国家及其实现条件
法治国家是一个复杂的概念,是与专制国家相对立的,它既是指一种治国的思想体系,又是指一套治国的方式、原则和制度,还是指依法治国所形成的一国理想的社会状态。通常又分为形式意义上的法治国家和实质意义上的法治国家,前者就是依法治国,要求国家机关的一切活动都必须依据宪法和法律,后者是指良法治国,不仅要求国家机关依法活动,还要求宪法和法律必须是民主、自由、平等、正义、人权、理性、文明、秩序和效益的完美结合。
为实现实质意义上的法治国家创造条件,我们首先必须培养公民的现代法治精神,它至少包括以下几个观念:
第一、 善法恶法观念:以正义为标准,我们可以这样认定,即如果一部法律以正义实现为追求,该法便是善法,舍弃了正义的标准,便是恶法。恶法不为法,人人有权予以抵抗。当一个社会中的人们普遍掌握了判别法律正义与否的标准并且具有抵抗恶法的意识,该社会的法律制度也就具有了去恶从善的内在活力,满足了实质法治的最低要求。
第二、 法律至上观念:该观念要求消除特权,立法者和统治者守法,法律是全体民众的主人,不论其权力大小和地位高低;反之,如果公众心目中的认同的最高权威不是法律,而是权力或宗教信仰等其他东西,那么这个国家就肯定不是法治国家。在凡有权力高于法律的地方,法律都是随执掌权力者的意志被随意塑造的,都是人格化的,没有理性而且多变,连形式法治都不能实现。
第三、 权利文化观念:天赋人权是近代启蒙思想产生以来人们追求人格独立、身份平等和行动自由的必然结果和普遍共识,而权利文化观念则是其中应有之义。它首先表明公民有权主宰国家,国家以保证公民主人地位为义务,其次还表明国家权力来源于公民通过宪法和法律同意让渡的部分权利,为公民更好地行使权利服务,如果权力行使背离保障公民的宗旨,公民有权通过法律改造之。
为实现实质意义上的法治国家创造条件,我们还必须在制定具体的宪法和法律等国家基本制度时坚持如下的现代法治原则:
第一、 分权制衡原则:任何权力如果不受到控制就会走向专制和腐败,绝对的权力必然导致绝对的腐败,而控制权力的最好方法不外乎权力分立和以权制权。只有在法律上确定这样的制度和原则,才能实现权力之间的相互牵制,而不是权力破坏法律。
第二、 权力与责任相统一原则:不论哪种权力主体,只要其启动了权力,就应当为其预设责任,以防止其滥用权力或不履行义务。
第三、 司法独立和中立原则:司法权是一种判断权,司法的判断性要求它排除干扰与利诱,保持公正与纯洁,不偏不倚地依既定规则办事,即保持独立和中立。另外,由于司法权是国家权力中的终极性权力,它对争执的判断和处理是最后和最权威的,这必然要求它代表着社会公正,如果不能保持独立和中立,司法公正就会受到怀疑,社会公正也就荡然无存,而没有了社会公正法治国家也就不复存在。
三、 行政诉讼对于建立法治国家具有重要作用
1、 行政诉讼通过提高全体社会成员的民主意识增强了人们对恶法的抵抗精神。
行政诉讼为全体社会成员提供一个学习民主、提高民主观念的有效途径。行政诉讼是民告官的诉讼,它通过官民同在法庭上争论是非曲直,平等地接受和服从判决,把在行政法律关系中行政机关及其工作人员与行政相对人双方之间不平等的地位改变为在行政诉讼法律关系中双方完全平等的地位,这就有助于打破"官贵民贱"、"官治民"、"民不可告官"的旧观念,培植全体社会成员民主意识。只有全体社会成员具有了平等的民主意识,他们才会敢于和恶法作斗争。
2、 行政诉讼通过维护宪法和法律的权威强化了人们的法律至上观念。
宪法是国家根本大法,是治国安邦的总章程,法律则是国家立法机关制定的,他们的效力要高于行政机关的规范性文件,同时行政机关的一切活动都要以宪法和法律为依据。行政诉讼的建立正是依据这一原理,审判机关通过进行司法审查,对与宪法和法律相冲突的其他规范性文件予以撤销或不加适用,对于违宪或者违反法律的国家机关的行政行为予以纠正或制裁,向全社会庄严宣告宪法和法律的崇高地位。
3、 行政诉讼通过保障行政相对人合法权益促进了公众权利文化意识的觉醒。
行政诉讼的根本目的和基本功能是保障公民权利、自由的充分实现。它通过审判机关受理行政相对人不服行政行为而提起的诉讼,并适用严格的司法程序对行政案件作出审理判决,公正合理地解决行政争议,为行政相对人的合法权益提供有力的、权威的司法保障;在具体的行政诉讼制度中,通过专家辅助证人的设置,使得公民在行政诉讼中遇到专业性问题可以请专家到法庭作证或接受质询,以更好地维护自己的正当权益。通过对举证责任的分配 ,举证时限的最后期限及取证限制作出的有利于原告的规定 ,充分体现了对公民合法权益的保护 。显然,这些规定,对于唤醒公民的权利自我保护精神,都会起到积极有效的作用。
4、 行政诉讼通过司法权对行政权的监督和制约贯彻了分权制衡原则。
行政诉讼就其实质来说是司法权依据立法权来制约行政权。当行政相对人对侵犯其合法权益的各种违法失职的行政行为向法院起诉时,法院通过适用立法机关制定的法律并依据严格的司法程序,审理行政案件,实现对行政权力的有效司法监督,促使行政机关及其工作人员严格依法行政,充分体现了立法权力、行政权力和司法权力的相互分立和牵制。
5、 行政诉讼通过追究行政机关及其工作人员的违法行为并使其承担行政责任,贯彻了权力与责任相统一原则。
按照行政诉讼制度的规定,作为被告的行政机关不仅对其作出的行政行为负有举证责任,而且,一旦败诉行政机关及其主管人员还要承担行政责任,这就能促使行政机关及其工作人员严格依法行政,慎重行使手中的权力,有清醒的责任意识,从而提高行政活动效率和质量,克服或减少行政方面的官僚主义,促进为政清廉。
6、 行政诉讼通过独立于立法机关和行政机关的审判行为贯彻了司法独立和司法中立原则。
行政诉讼制度产生的本身和行政机关在行政诉讼中充当被告,证明了司法机关已经独立于立法和行政机关之外。另外,行政诉讼制度通过赋予法院传讯政府官员出庭作证和对违法行政予以制裁的权力,明确表明司法机关对行政案件独立行使审判权,不受行政机关的干涉。在行政诉讼中,还通过回避等制度保证法官的中立地位。
四、 只有法治国家才会产生真正意义上的行政诉讼
从世界范围来看,行政诉讼制度尽管其表现形态、发展程度有差异,但作为一项诉讼法律制度,它的出现并非偶然,而是到了近现代社会国家权力日益分化的情况下才出现的。并且以解决行政争议为已任的行政诉讼制度的建立只有在法治国家观念逐渐深入人心的历史条件下才具有现实可能性。
1、 以宪政为核心的法治国家的政治体制是行政诉讼制度建立建立和发展的首要因素。因此,如果说在"朕即国家"的奴隶、封建专制的政体下,或许还有行政(实体)法律规范的话,那么在那时,就绝不可能有以行政诉讼法律规范为基础的行政诉讼制度的存在。十七、八世纪,资产阶级在反封建的民主革命胜利后实行分权制衡,司法独立、代议民主、法律面前人人平等,以法治国,并颁行宪法,建立了完全不同于中世纪王权政治的法治政府和有限政府,这就使国家行政权力同其他国家权力的制衡关系和政府同人民的平等关系固定化、法制化,使行政权力受到司法机关的制约;政府受到人民的监督,从而为国家承受行政诉讼提供了政治基础。
2、 法治国家中健全的国民人格为行政诉讼制度建立奠定了人身基础。同政治体制相比较,人身因素是行政诉讼制度建立和发展更为基础、更为深刻的因素。在奴隶社会和封建社会,不仅奴隶生产和生活而且奴隶的人身都直接完全地依附于奴隶主,奴隶无任何自由、权利可言,不具备独立的人格,因而不可能成为独立的诉讼主体;在封建时代,农民虽有一定程度的人身自由和权利,但由于仍被束缚在地主的土地上,同地主之间还有牢固的人身依附关系,而地主又依附于国王,在这种"普天之下,莫非王土,率士之滨,莫非王臣"的社会关系和社会结构中,除了皇帝之外,不存在第二个独立的人格主体。因而在奉行自然经济或产品经济,商品经济极不发达的奴隶社会、封建社会客观上不存在产生行政诉讼的人格主体。而在资本主义时代,不仅个人摆脱了传统的人身束缚成为独立的诉讼主体,而且随着商品经济的日益发达,一些企业也成为独立的法人主体,从而不可避免的与国家这个传统主体发生矛盾、冲突和争议,并迫切需要确立相应的法律机制予以协调和平衡,这就为行政诉讼制度的建立和发展提供了客观的土壤和内在的动力。
3、 法治国家中的法治与分权理论是行政诉讼制度建立的思想文化基础。法治和分权理论的传播,是行政诉讼制度赖以建立和发展的思想文化条件。法治的基本含义就是一切掌握国家权力的机关和官员,既统治者或管理者都须守法,受制于法,也就是以法制权。由于国家立于社会之上,它与公民的地位是不平等的,实行法治意味着国家和公民同受法律的约束,统治者和被统治者、管理者和被管理者皆受法律的制约,而不允许任何一方有超越法律的特权,法律面前任何人、任何机关其地位是平等的,因此,讲法治,首要的是以法制权,这是法治的重点和要旨。以法制权的一项重要内容就是政府行为受法律约束,政府违法行为受司法追究。这种以法治国的思想为行政诉讼制度的确立提供了理论基础。 司法权与行政权相分离,以司法权制约行政权,这是权力分立和权力制约的一项重要内容。行政诉讼制度的建立,正是以司法权制约行政权,实现权力分立和权力制衡的一种具体手段和途径。
五、 如何改进我国目前的行政诉讼以适应建设社会主义法治国家的要求
我国现行的行政诉讼制度还很不完善,还远不能适应建设社会主义法治国家的要求,按照前文所述的法治精神和法治原则,在笔者看来至少应当从以下三个方面加以完善。
第一, 关于抽象行政行为的审查。
抽象行政行为是指行政权所指向的对象不是特定的当事人,而是一定范围或区域内的不特定的多数人。本来行政权只是一种执行法律的权力,在现代行政法的制度下,行政权得到了扩张,还拥有制定法律法规的权力。原先的依法行政,所谓法指的是议会制定的法律,立法权属于议会,现在却向行政机关转移, 在我国国务院有权制定行政法规,国务院各部门有权制定部门规章,省级政府和较大的市的政府有权制定政府规章。这些即属于行政立法,都属于抽象行政行为的范畴。
在我国目前的行政诉讼法框架下,法院对行政权的监督仅限于对具体行政行为,并且只能根据行政机关制定的抽象行政行为来审查其具体行政行为,这样起不到审判权对行政权的监督作用。所以,必须扩展我国目前的行政诉讼的受案范围,法院应当可以审查法律范畴之外的所有规范性文件,包括国务院的行政法规、地方法规、部门规章、政府规章以及规章以下的其他抽象行政行为。行政权之行使,无论表现为具体行政行为,还是抽象行政行为,审判机关都可以行政诉讼的方式进行监督以决定是否加以适用。只有如此才能真正体现体现权力制衡原则,满足法治的要求。
第二, 关于与行政复议的冲突的解决
1990年我国在政府内部建立了行政复议制度,即在行政机关的上一级行政机关设立行政复议机关,受理公民对行政机关具体行政行为不服的复议申请,这里所谓的行政复议机关,在大多数的情况下指的是政府所属工作部门,少数情况下指的是各级政府。通过该制度,一些具体行政行为被从行政诉讼的受案范围中排除,还有一些具体行政行为在提起行政诉讼前必须经过行政复议。该制度的建立依据或是因为一些政府部门的行政业务具有极高的技术性和专业性,法院没有能力审查;或者因为政府部门行政级别过高如国务院,法院没有资格监督 。
这种行政复议制度在一定程度上剥夺了公民接受审判的权利,侵犯了司法机关应当享有的法律赋予的审判权,破坏了分权原则,与法治国家的目标是背道而弛的。另外,由于行政复议机关隶属行政部门,不具有独立性,是行政机关自己充当自己的法官,其公正性难以保证。因此为符合法治的要求,笔者建议,取消行政复议制度,将其与行政诉讼制度合并,统一由司法机关行使。
第三, 关于具体行政行为合理性的审查
1989年行政诉讼法只是建立起审判机关对行政权执法活动中的具体行政行为的合法性的审查,由于现代行政权拥有极大的自由裁量空间,行政权的行使除了其合法性以外,还有一个在自由裁量权的范围内,具体行政行为是否合理的问题,而对于广泛存在的具体行政行为是否合理的问题法院却无权审查,这显然是我国行政诉讼制度的一大缺陷。
  如前文所述,现代法治是指实质意义上的法治,即良法之治,它以追求社会正义和公正为目标,它要求司法机关在作出裁决时,不仅考虑行为的合法性,还要求考虑合理性,并且赋予法官很大的自由裁量权以保证最终判决的合理,因此只有在行政诉讼中增加对行政行为合理性的审查是才能符合善法之治的法律精神。

参考文献: