广电部


广播电影电视部建设项目竣工验收规定

（1990年5月24日广播电影电视部发布）

第一章 总 则
第一条 为了考核基本建设成果，检验设计和施工质量，促进建设工程及时交付使用，发挥投资效果，总结建设经验，根据国家有关规定，并结合我部基本建设的具体情况，特制定本规定。
第二条 竣工验收范围：凡是部新建、改建、扩建、更新改造等项目，按批准的设计文件所规定内容建完，符合设计要求、具备使用条件，都要及时组织验收，办理固定资产交付使用的转帐手续。
第三条 凡达到验收投产条件的建设项目，三个月内不办理验收和移交固定资产手续的（包括年末未办验收已报投产的项目），通知建设银行停止基建拨款或贷款。对于企业建设项目，同时取消基建试车收入分成，由建设银行监督全部上交财政。三个月内办理了验收和移交固定资产手续的企业建设项目，经部或当地建设主管部门批准，提前投产期间实现的利润，由生产筹建单位和项目承包单位分成。
如建设项目在三个月内办理验收和移交固定资产手续确有困难，经征得建设主管部门同意后报部批准可适当延长期限，但最多不得超过三个月。
凡未经验收的建设项目，一律不得交付使用。
第四条 竣工验收的依据。建设项目的验收，依据上级主管部门批准的设计任务书、初步设计、施工图和设备技术说明书或有关技术协议、国家和部颁标准规范、现行施工技术验收规范，以及上级领导机关的有关建设文件和建设项目的承包或包干文件等。
从国外引进新技术或设备，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料，进行验收。

第二章 竣工验收条件
第五条 基本建设项目竣工验收，交付使用或生产，应达到下列条件：
（一）建设项目的主要技术建筑和技术辅助设施，按批准的设计规模建完，达到设计标准，能正常使用；
（二）主要工艺设备已安装配套，经单项调试合格并经联动负荷运转，符合广播电视有关专业技术标准和技术规范要求，能正常使用，或能够生产出设计文件中所规定的合格产品；
（三）环境保护和安全设施已按照规定与主体工程同时建成，达到设计的标准；
（四）职工宿舍和其它必要的福利设施，基本达到批准的设计文件所规定的标准；
（五）维护人员或生产人员基本配齐，能适应投产初期的需要；
（六）维护用主要仪器、设备基本配齐，能适应投产初期的需要。
第六条 更新改造项目的环境保护设施由于历史原因未能完全作到，可由验收委员会（或小组，下同）会同地方环保、卫生部门按照危害程度，根据国家有关规定区别对待。
第七条 建设项目已基本符合竣工验收条件，只是由于维护或生产人员尚未配齐，少数非主要设备和特殊器材、仪器等，短期内不能解决，或工程尚未按设计要求建完，但对投产影响不大，也应及时办理验收。部主管部门要督促和帮助使用单位限期配齐维护或生产人员。经验收委员会审定，对所缺设备、器材、仪器以及未完工程量和投资预算，在验收鉴定书中写明，并明确解决办法。

第三章 竣工验收程序
第八条 单项工程验收。一个单项工程已具备交工验收条件，建设单位应在接到施工单位交工通知后，即可组织使用单位、设计单位、筹建单位和施工单位整理有关的施工技术资料和竣工图，据以进行验收和办理验收手续。对于设备安装工程，要根据有关资料和文件逐项进行试验和负荷联动试验。对于隐蔽工程不仅要有完整的资料，而且要进行严格检查后，方能验收。验收合格，双方签署《交工验收证明书》。如果交工验收中发现需要返工，修整的部分，应规定期限完成。
第九条 单项工程验收。对于维护量大，技术性强的设备和单项工程，使用单位应及早准备好维护力量。
第十条 总体工程验收。整个建设项目已符合本规定的竣工验收条件时，可组织总体工程验收，一般可分初验和正式验收两步进行。对于小型建设项目，可以不进行初验，直接进行正式验收，但要做好充分的准备。在准备工作就绪后，由建设单位向部主管部门提出正式验收报告。总体工程验收办法如下：
（一）初验：整个建设项目具备竣工验收条件后，筹建单位应及时写出包括工程概况、设计要求、完成情况、完成投资额、工程质量、工程造价的分析、技术设备的调试报告等内容的竣工报告，报建设单位并抄送部主管部门。建设单位接此报告后应在一个月内组织设计单位、使用单位、施工单位和当地建设银行、环保、消防部门以及工程质量监督检查部门组成初验小组，做好以下准备工作并进行初验：
1．对全部建设工程进行检查和重点项目抽查；
2．对主要技术设施进行测试并做好联动负荷运转试验，写出试验报告；
3．核实未完工程，提出解决办法，列出包括工程量、预算、完成日期等一览表；
4．检查建设项目的投资执行情况，分析概（预）算的执行情况。超过概（预）算应说明理由，由建设银行审查后报请部主管部门批准同意；
5．对隐蔽工程进行检查并核对隐蔽工程的图纸、资料是否齐全；
6．检查是否做好竣工图、技术资料以及工程文件的整理汇总，分类编目，装订成册。有关档案馆规定上报的工程图纸、资料等，检查是否齐备；
7．核实工程剩余物资，核对器材帐目，是否帐物相符；
8．做好设备、工具、仪器、维护器材及一切固定资产的清点造册登记工作，做好固定资产构成分析表；
9．检查是否处理完毕各种债权债务；
10．负责草拟建设项目验收鉴定书；
11．其他。
初验中如发现问题，应及时进行处理，使存在的问题解决后才能正式验收。
（二）经初验后符合竣工验收条件，由初验小组负责提出正式验收报告，经建设单位审查后报部主管部门。报告内容如下：
1．工程名称、内容及建设概况；
2．主要设施测试结果和联动负荷运转试验情况；
3．工程的质量和对施工中出现的重大质量事故处理的审查意见等；
4．投资执行情况，物资消耗情况；
5．投入使用（或生产）的准备情况和意见；
6．所有竣工图纸、资料的整理汇总情况；
7．固定资产的清点情况；
8．遗留问题及处理意见。
（三）正式验收。部主管部门接到竣工验收报告后，在两个月内应组织正式验收工作。正式验收工作由验收委员会负责进行。正式验收时，对已验收过的单项工程，原则上不再办理验收手续。

第四章 验收委员会的组成及职责
第十一条 验收委员会由部主管部门负责邀请国家计委、建设部、建行总行、审计署并吸收建设单位、使用单位、设计单位、施工单位和当地计委、建委、建设银行、规划、土地、质量监督、市政、供水、供电、消防、人防、环保、劳动、卫生、档案等有关部门的领导或专业人员组成。验收委员会设主任委员一名，副主任委员若干名，委员若干名。
第十二条 部属300万元（含）以上的项目，由部组织验收或者委托建设单位验收；3000万元（含）以上的大中型项目，由国家计委组织验收；1亿元（含）以上的大型项目，由国家计委报国务院批准组织验收。部属300万元以下的和单纯宿舍建设项目，各建设单位组织验收。
第十三条 地方厅（局）的大中型建设项目的验收，按照国家和当地有关规定并参照本规定进行。
第十四条 验收委员会职责：
（一）制定竣工验收工作计划；
（二）听取建设情况的汇报和预验收汇报，并对全部工程进行现场复查；
（三）审查工程竣工报告、竣工验收报告、设备性能测试鉴定书、各单位工程《交工验收报告书》以及各种建设文件、竣工图、隐蔽工程检查验收记录、同意设计变更的文件及停工和返工的记录、重大的安全事故和工程质量事故的处理报告等；
（四）检查主要设备的运转情况和测试记录；
（五）对于工程的遗留问题及验收中发现的问题作出具体处理意见；
（六）对全部工程的质量和设计作出鉴定；
（七）讨论并通过建设项目验收鉴定书，并由主任委员、副主任委员以及各委员签字；
（八）提出竣工验收工作的总结报告，报告内容应包括：验收工作进行情况、对整个项目的设计和施工质量的评价、验收委员会已作出决议以及需请示上级主管部门解决的问题和对新工程启用时间的初步意见等。
第十五条 验收委员会在验收中未能解决的有争议的问题，由上级主管部门负责仲裁。

第五章 竣工决算的编制和剩余材料、竣工资料的处理
第十六条 认真做好物资、财务的清理工作。工程剩余的物资，由建设单位开列清单并提出处理方案，报部主管部门批准并抓紧进行处理。
第十七条 建设项目竣工验收前，应由包建单位提供各单项工程的竣工决算，经建设银行和建设单位审查后汇总，工程验收一个月内编制好工程总决算。竣工决算必须内容完整，核对准确，真实可靠。具体竣工决算的编制，应根据国家有关规定进行。
第十八条 建设项目验收后，应在一个半月内完成固定资产交付使用的转帐手续，同时将竣工决算正式上报部主管部门和建设银行，其中有关财务部分，应有开户银行的审查签证。
第十九条 经验收审查后的竣工文件、资料、图纸和竣工决算按国档发〔1988〕4号文规定一并移交使用单位及档案管理部门作为技术档案妥善保管。重要的技术资料（竣工验收鉴定书、竣工决算、竣工图等），应复制分送上级领导机关。
第二十条 本规定由广播电影电视部负责解释。
第二十一条 本规定自颁布之日起实施。


浅析次承租人的优先购买权
-----田冲

[内容提要] 承租人的优先购买权早已经得到了理论界和实务界的肯定，但是次承租人是否也享有优先购买权？如果享有，其与承租人的优先购买权冲突了怎样处理，孰先孰后？笔者拟就该问题谈谈拙见，以期做引玉之砖！
[关键词] 优先购买权 弱势群体 利益平衡
先看看以下案例：
范女士于05年从一个二房东手中租赁到了一套单元房，房屋租赁合同中有房东同意二房东转租该房屋的声明和签字。范女士入住后在征得了房东和二房东同意的前提下进行了简单的再装修，并一直居住至今，此时离房屋租赁合同期满之日只有一个月的期限了。上个月，房东突然通知二房东和范女士说他的房屋已经卖给别人了，让范女士在合同期满之日搬离住房，逾期要赔偿其一切经济损失。可范女士一时找不到合适的房屋，再者自己装修的投入怎么办？于是她想自己作为次承租人能不能行使优先购买权，买下该房屋。在向房东主张优先购买权未果后，范女士一纸诉状将房东告上了法庭。
法律分析：范女士作为次承租人是否享有优先购买权以及是否优先于承租人是本案的关键。
一、《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对承租物造成损失的，承租人应担赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）中把这个合理期限界定为3个月。
转租是指承租人不退出租赁关系而将租赁房屋以自己名义出租给次承租人，从而获利的行为。在转租的情况下，涉及三方当事人，两个法律关系。承租人与出租人的租赁法律关系，承租人与次承租人的房屋租赁法律关系，其中承租人又是转租人，次承租人实际占有、使用房屋并享受收益，两个法律关系共存于一个标的物上，当房屋出售时必将产生纠纷。
本案中若次承租人享有优先购买权并优先于承租人或者承租人放弃了优先购买权，那么范女士就可以优先于已经签订了房屋买卖合同的买受人，在同等情况下购买该房屋，从而使自己的损失减少到最低；如果次承租人不享有优先购买权或者享有优先购买权但后于承租人的优先购买权，那么势必给其造成较大的损失，物质上的、精神上的！
二、理论界目前关于次承租人不享有优先购买权主要的理由如下：
1、优先购买权是一项法定权利，我国现有法律没有赋予次承租人享有优先购买权；
2、根据合同相对性原则，作为承租人优先购买权基础关系的租赁合同当事人，仅包括承租人与出租人，不包括次承租人，出租人与次承租人原则上没有任何权利义务关系，既然没有权利义务关系，次承租人就不能向出租人主张优先购买权，出租人也不承担向次承租人同等情况下优先转让的义务；
3、如果承认次承租人的优先购买权，会带来更多的麻烦，比如在房屋多次转租的情况下数个承租人均有优先权，孰先孰后？无形中加重了出租人的义务。出租人可能不知最终承租人是谁而无法履行通知义务；出租人作为房屋的所有权人，不能充分的行使处分权，势必使权能被严重限制；因为存在众多的优先购买权人，第三人可能会放弃洽谈，同等条件的确立也就成了难题，买卖也就成了难题了。
4、当前转租赁较多的出现商业店铺、写字楼等租赁合同中，设立优先购买权是为了保护承租人的生存和发展权，赋予出于商业目的次承租人优先购买权与立法目的不符；
5、出租人在无法充分行使处分权的情况下，完全可能以不同意转租为由解除合同，从而阻断房屋转租，直接向承租人收取租金，免除以后的诸多麻烦，这样将不利于房屋使用权的流转，房屋转租成为空谈，次承租人的优先购买权更成为了空谈。
笔者认为，以上理由都未免过于牵强。分述如下：
1、按照物权法定原则，物权的创设以及移转规则等都需要以法律的明文规定为前提，而我们说的这个“法律”是广义还是狭义？笔者认为，这里应该作狭义理解，即只能是《物权法》这一渊源形式，《物权法》中没有界定为物权权利的，都不能成为物权；优先购买权没有纳入到《物权法》调整的物权范围之内，所以它并非物权。笔者倾向于认为优先购买权属于具有物权排他属性的债权请求权，其设立的目的是为了充分保护承租人这一弱势群体的生存权和发展权而设定的，其突破了物权权利优先于债权权利的法律原则——租赁物的共有权人也享有优先购买权，其权利基础是物权权利，可相对于承租人来说，共有人要强势很多，且没有生活窘迫的现实的紧迫性，所以承租人基于债权而享有的优先购买权应该优先于共有人基于物权而享有的优先购买权，这就是法律设定承租人优先购买权的目的。法律在理解上存在歧义，按照目的解释的方法，设立承租人优先购买权是基于保护弱势群体的利益，那么次承租人相对于承租人、出租人来说，更显弱势；一般情况下承租人出租房屋是基于获利的目的，那么我们可以想象的出，承租人没有租赁房屋的紧迫需要，至少他还能把房屋让出来出租获利，何来弱势群体之说？何来紧迫性之说？
2、关于合同相对性之说——“次承租人行使优先购买权违背了合同的相对性原则，所以不宜赋予次承租人享有优先购买权”的说法更是难以令人信服。众观诸法，突破合同相对性原则的规定并非罕见：
《合同法》第73条、74条关于债的保全的规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。……因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”
《合同法》第244条关于融资租赁的规定：“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。”
《合同法》第272条第2款关于工程承包的规定：“总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”
《合同法》第313条关于单式联运的规定：“两个以上承运人以同一运输方式联运的，与托运人订立合同的承运人应当对全程运输承担责任。损失发生在某一运输区段的，与托运人订立合同的承运人和该区段的承运人承担连带责任。”
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条、第26条的关于工程承承包纠纷诉讼主体资格的规定：“因建设工程质量发生争议的，发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。 实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”
等等…
如此之多的突破合同相对性原则的例子，都是为了保护弱势群体而设定的，那么我们还有什么理由质疑赋予次承租人享有优先购买权这一保护弱势群体做法的合理性呢？
3、至于“在房屋多次转租的情况下数个承租人均有优先权，无形中加重了出租人的义务，出租人可能不知最终承租人是谁而无法履行通知义务。”这一说法就更不符合法律的基本精神了。《合同法》明文规定了承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说，承租人转租房屋要么是经过出租人同意，要么是出租人解除合同导致转租合同因履行不能而解除或者是无效（理论上还有一种观点认为承租人未经出租人同意而转租的合同效力待定）而根本不会发生当事人意定的法律效果。对于前者，出租人同意转租就应该审慎的了解次承租人的情况，否则一个漠视甚至放任自己权益保护的权利者是不主张去积极的保护的，这也是法律谚语—— “法律不保护在权利上睡眠的人”所体现的精神；对于后者，要么是合同解除、无效要么是拒绝追认效力待定的合同而使其归于无效，很少或者都不会产生优先购买权的问题，如同不能拿特殊情况来代表普遍真理一样，我们不能拿可能出现的少数情况，且是具有不可预期性的少数情况来否决对大众弱势群体的保护，这样不符合公平理念。根据上述，应该赋予次承租人优先购买权，出租人只要尽了审慎、合理的注意义务是完全可以排除因不知次承租人是谁而导致的义务加重。
4、“当前转租赁较多的出现在商业店铺、写字楼等租赁合同中，赋予出于商业目的次承租人优先购买权与立法目的不符”的说法理由也并不充分。承租人享有优先购买权，他基于意思自由，把其权利转让给次承租人，这是意思自治的充分体现。尊重民事合同双方当事人的意思自由，不要轻易认定合同无效（哪怕是违反了强制性和禁止性的法律规定）是民事法律的精髓所在。无效性都可能被阻却，为何不能在双方当事人协商一致的情况下赋予次承租人优先购买权呢？再者，“商业目的”并不是所有次承租人所具有的，杜绝“商业目的”与保护“弱势群体”那个更重要，当然没有必要去探讨！但是杜绝大部分的商业目的与可能保护少数弱势群体利益之间孰轻孰重，这涉及到价值评判的问题，就需要掂量一番了！我们从以下几个方面来看看：（1）、商业目的是否持续不变，换句话说，是不是在未来的较长时间内，转租赁都是为了商业目的或者说大部分转租赁是为了商业目的？（2）、我们是否可以借鉴一下解放前国民党的口号：宁可错杀一千，不能放过一个？（3）、实践中，非商业目的的转租赁所占比重是否足以让我们丧失了基本的价值取向？（4）、剥夺如“锦上添花”般的出于商业目的优先购买权比剥夺如“雪中送炭”般的保护弱势群体的优先购买权的破坏性更大吗？
显然，这四个问题的答案都是否定的，权衡之下，我们有理由相信赋予次承租人享有优先购买权是符合社会公平及正义理念的。
5、关于“出租人无法充分行使处分权的情况下，以不同意转租为由解除合同，这样不利于房屋使用权的流转”的说法，笔者也认为不妥。观点如下：法律是有着严密的体系性和逻辑性的，按照体系性解释，转租赁的合同效力与出租人的同意与否无关，在出租人不同意承租人转租赁的情况下，可以解除合同，那么转租合同会因为前一个租赁合同的解除导致实际上履行不能，当事人可以以合同目的不能实现为由解除合同，追究过错方（承租人）的违约责任；若出租人同意转租，那自不必说。这样一来，三方的利益平衡，而且毫不妨碍房屋使用权的流转，何乐而不为呢？所以赋予次承租人享有优先购买权并不会必然导致限制房屋使用权流转的情况发生。
三、笔者认为次承租人应该享有优先购买权的理由：
1、赋予次承租人优先购买权是稳定转租社会关系的需要，避免因出租人以及承租人的任意处分给次承租人的生活带来大的变动；
2、因为次承租人实际占有租赁物，赋予次承租人优先购买权有利于简化交易程序、降低交易成本、提高效率；
3、转租想象在现实中大量存在，次承租人对租赁房屋投入高额装修等费用，避免投入成本无畏的损失，应该赋予次承租人优先购买权。次承租人如本案中的情况，如果赋予范女士享有优先购买权，那么她装修的投资既可以保全，也可以避免流离失所，减少了财产的损失，只有这样才能在众多的法律关系和当事人当中平衡利益，较少冲突；
4、法律设计承租人优先购买权这一制度的初衷是保护弱势群体，在出现次承租人的转租三方当事人中，次承租人才是真正的弱势群体,其权益更易受到侵害。在利益大小不能区分的情况下，我们确定弱势的标准就是看是否具有利益被侵害的紧迫性，承租人的利益具有现实紧迫性吗？显然没有，反而是承租人在出租获利，成为了强势群体（打个比方：只有吃饱了，才能想着去吃好，没有了住房的紧迫需要了，才会去出租获利。）；而次承租人才真正具有利益被侵害的现实紧迫性，才是真正应该被保护的对象。
四、关于房屋多次转租如何来行使优先购买权的问题：如前所述，赋予转租合同效力，使其效力不因出租人的同意与否而受到影响，可以运用解除合同的手段来达到平衡利益的目的，以次为前提条件而赋予次承租人优先购买权也就顺理成章了。无论房屋转租了多少次、转租给了多少人，都严格按照保护弱势群体这一设立承租人优先购买权的立法初衷来处理，问题都迎刃而解——永远都是：谁正在占有、居住、使用房屋，谁就应该享有行使优先购买权的权利，承租人包括其他的次承租人实际上都早已经丧失了弱势群体的地位，保护他们基于租赁房屋的利益而赋予优先购买权不符合公平原则，也偏离了承租人优先购买权制度设计的理念和初衷。
综上所述，赋予次承租人优先购买权不仅符合法律的公平原则，更有利于简化程序、减少损失，更符合承租人享有优先购买权这一法律制度所体现的立法初衷！